福性宝

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对开发商的这种解释，吴先生和部分业主并不满意，便向唐山市丰润区市场监督管理局反映情况。2023年7月12日，唐山市丰润区市场监督管理局作出《关于鑫华楼业主反映开发商人防车位涉嫌销售欺诈问题的处理意见》（以下简称意见）显示，业主反映的情况部分属实，开发商与业主签订的是车位使用协议，并未将人防车位进行销售。

鑫源公司认为，其对车库（人防工程）依法享有使用权，其与购房人签订《商品房买卖合同》将属于人防工程的地下车库使用权进行转让，并不违反法律的强制性规定。购房人吴先生应当知晓法律法规中关于地下车库（人防工程）所有权不得转让的规定。开发商未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述福性宝，并不构成刻意隐瞒和欺诈。开发商将地下车库使用权对外转让，并未损害国家利益。因此，原被告签订的车位使用协议是合法有效的，另外与吴先生双方签订的是车位使用协议，是一种无名合同，既不是买卖福性宝，也不是租赁，更不是“名为使用实为租赁”。对于无名合同的效力应当结合合同总编的规定确定合同是否有效，因为不存在合同无效和可撤销的情形，所以车位使用协议属于有效合同。

唐山丰润区人民法院认为，该案的争议焦点为案涉车位使用协议的效力及性质。关于吴先生与鑫源公司签订的《鑫源·鑫都汇车位使用协议》的效力问题，该协议是双方真实意思的表示福性宝，合法有效，对双方均有约束力。关于该协议的性质问题，首先，该协议名为车位使用协议，从协议的内容上看也是关于车位使用的约定，该协议引起的纠纷不是租赁合同纠纷，所以该案不应适用租赁合同条款。其次，在协议第七条中鑫源公司明确表示不能办理所有权及使用权权属登记，并不构成欺诈。第三，即便该车位属于人防工程，其所有权属于国家，依法不得转让，但鑫源房公司对案涉地下车位应依法享有使用权，将车位使用权转让给吴先生，并不违反法律强制性规定。第四，（2020）最高法民申4493号民事裁定书认定，开发商将属于人防工程的地下车库使用权对外转让，并不损害国家利益，签订的车位使用协议合法有效。

唐山中院认为，开发商有人防车位使用权，可以转让流通。双方签订的《车位使用协议》第七条第二款规定：乙方对该车位拥有独立的占有、使用权福性宝，该车位的使用权期限与车位占用的土地使用期限一致。该协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，上诉人主张人防车位使用权为20年，超过20年的期限为无效的主张没有法律依据。2024年2月19日，唐山中院作出判决：驳回上诉，维持原判。​​​​